CIUDAD DE MÉXICO.- El despojo de terrenos baldíos y propiedades desocupadas se ha consolidado como un problema en la Ciudad de México y su zona metropolitana. Aunque muchos propietarios consideran que su título de propiedad es un escudo impenetrable, la realidad jurídica revela vulnerabilidades que las mafias inmobiliarias saben explotar.
En entrevista para Mi Bolsillo, el abogado penalista Óscar Magaña Medina advirtió sobre un mecanismo poco conocido pero altamente efectivo: el uso de recibos de servicios básicos para arrebatar legalmente la tierra a sus dueños originales.
Una de las tácticas más recurrentes de los invasores, conocidos coloquialmente como “paracaidistas”, es ocupar un terreno y comenzar a generar un historial de servicios a su nombre. Según Magaña Medina, esta es una estrategia diseñada por “malos abogados” para fabricar pruebas de posesión ante un futuro juicio.
“Hay inmuebles en los que se quedan 10 años y tienen los 10 años pagando recibos de predial o pagando luz o pagando internet a su nombre y con eso acreditan la posesión a esos 10 años”, explicó el penalista.
Estos recibos no solo demuestran que la persona habita el lugar, sino que sirven para sustentar una figura legal denominada usucapión o prescripción adquisitiva.
El peligro de la usucapión de “mala fe”
La ley mexicana permite que una persona adquiera la propiedad de un bien inmueble por el simple paso del tiempo si cumple con ciertos requisitos: que la posesión sea pacífica, continua, pública y, fundamentalmente, en concepto de dueño.
Magaña Medina detalló que existen dos vías para este proceso: la de buena fe y la de mala fe. En la de buena fe, el ocupante cree tener un título legítimo y el plazo es de cinco años.
Sin embargo, la de mala fe es la que más afecta a los dueños de terrenos baldíos.
“Mientras tú tengas actuando esos 10 años a título de dueño de forma continua, pacífica y pública, puedes prescribir el inmueble a tu favor”, sentenció el abogado, agregando que en estos casos “es muy complicado que salves tu propiedad” debido a la contundencia de las pruebas acumuladas por el invasor.
Si un propietario descubre que su terreno ha sido cercado, tiene candados nuevos o hay personas dentro, el primer impulso suele ser el desalojo por la fuerza. No obstante, Magaña Medina advierte que esto es un error legal grave basado en el artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que prohíbe la autotutela o “hacerse justicia por propia mano”.
“Si tú lo sacas [a la fuerza], el que lo despoja eres tú”, señaló, ya que el delito de despojo protege la posesión física por encima del título de propiedad en el momento inmediato del conflicto.
El protocolo recomendado por el experto incluye:
Llamar al 911: Para generar un antecedente oficial de que el propietario se percató de la invasión en ese momento.
Documentar sin confrontar: Grabar videos o tomar fotos desde la vía pública para identificar sujetos o vehículos.
Vía Penal Inmediata: Acudir a la fiscalía para solicitar actos de investigación. Bajo los artículos 111 y 252 del Código Nacional de Procedimientos Penales, un juez puede ordenar la restitución provisional de la posesión mientras se resuelve el juicio, evitando que el invasor cumpla los años necesarios para la usucapión.
Cláusulas y medidas para blindar tu patrimonio
Para evitar llegar a estas instancias, existen medidas de seguridad que pueden integrarse en contratos de arrendamiento o vigilancia de predios:
Prohibición de cambio de servicios: El contrato debe prohibir expresamente que el ocupante ponga servicios como luz o agua a su nombre.
Convenio de Transacción ante el CJA: Elevar el contrato a sentencia ejecutoriada ante el Centro de Justicia Alternativa (CJA) permite desalojos inmediatos sin juicios largos.
Cláusula de Extinción de Dominio: Protege al dueño si se cometen delitos en su propiedad sin su conocimiento.
Obligado Solidario: Es más efectivo que un fiador, ya que permite demandar a ambos al mismo tiempo desde el primer incumplimiento.
Firma Electrónica Avanzada (e.firma): En 2026, el uso de la firma del SAT otorga el mayor nivel de certeza jurídica sobre la identidad de los firmantes en un juicio.
AM.MX/lm
