• En la La tertulia se advirtió que la desconexión entre planeación y mercado provoca burbujas y desigualdad urbana.
• Especialistas llamaron a alinear valor inmobiliario, modelo urbano y calidad de vida futura.
CIUDAD DE MÉXICO.- El urbanismo define hacia dónde debe ir la ciudad y la valuación inmobiliaria traduce ese proyecto en señales económicas. Especialistas advirtieron que cuando ambas disciplinas trabajan de manera articulada, el crecimiento urbano es más eficiente y justo; cuando avanzan por separado, se producen parches, burbujas y desigualdad territorial.
Urbanistas y valuadores coincidieron en que la planeación urbana y la valuación inmobiliaria deben articularse de manera prospectiva para orientar el crecimiento de las ciudades con mayor lógica y responsabilidad. Así se planteó durante la tertulia “Urbanismo y Valuación”, organizada por el Colegio de Urbanistas de México (ECUM).
El encuentro fue conducido por la Mtra. Mary Claudia Martínez, urbanista, valuadora y colegiada del ECUM, y estuvo orientado a replantear el papel que ambas disciplinas juegan frente a los retos actuales de las ciudades mexicanas, particularmente en un contexto de transformación urbana acelerada.
Durante la conducción del diálogo, la Mtra. Mary Claudia Martínez señaló que uno de los principales desafíos contemporáneos es superar la visión tradicional de la valuación como un ejercicio meramente reactivo al mercado. Explicó que, mientras la valuación suele centrarse en precios, rentas y dinámicas de oferta y demanda del presente, el urbanismo trabaja con escenarios futuros, modelos de ciudad y decisiones de largo plazo.
En este sentido, subrayó la necesidad de construir una relación prospectiva entre ambas disciplinas, en la que la valuación no solo “fotografíe” el presente, sino sea capaz de leer hacia dónde se dirige la ciudad a partir de sus planes urbanos, proyectos de infraestructura y políticas públicas.
Como invitado especial, el Mtro. Jalil Miguel Solís Garay, presidente del Colegio Instituto Mexicano de Valuación de Querétaro, destacó que el valor inmobiliario ya no puede explicarse únicamente por la ubicación. Señaló que el paradigma clásico ha sido rebasado por ciudades más complejas, donde el valor se construye a partir del modelo urbano y de la calidad de vida futura que ofrece un territorio.
Indicó que la valuación debe incorporar variables urbanísticas como la accesibilidad y la movilidad sostenible, la mezcla de usos de suelo, la presencia de espacio público y equipamiento, la resiliencia ambiental, los riesgos territoriales y la capacidad de carga de la infraestructura urbana. Bajo esta lógica, el valor inmobiliario se transforma progresivamente en un valor urbano.
Por su parte, el Mtro. Luis Javier Feria, urbanista y valuador, advirtió sobre los riesgos de mantener desconectados al urbanismo y a la valuación. Explicó que cuando ambas disciplinas avanzan por caminos separados se inflan precios en zonas sin soporte urbano real, se castiga suelo bien planeado pero aún no incorporado al mercado y se reproduce la especulación junto con la fragmentación territorial.
Desde una visión prospectiva, señaló que una mejor articulación entre planeación y valuación puede orientar la inversión hacia zonas estratégicas, enviar señales de mercado coherentes con los planes urbanos y evitar desarrollos que, en el mediano plazo, generan altos costos públicos en infraestructura, servicios y gestión urbana.
Durante la tertulia se abordó también el papel de la valuación como herramienta de política urbana. Los especialistas coincidieron en que, además de su uso tradicional en créditos, compra-venta o garantías, la valuación es clave para procesos como la captura de plusvalías, la planeación fiscal y predial, la evaluación del impacto de infraestructura y el diseño de incentivos para la regeneración urbana o la densificación planificada.
Otro eje central fue la necesidad de transitar del concepto de “precio” hacia una noción más amplia de valor social y territorial. Se destacó que no todo lo que sube de precio mejora la ciudad, y que muchas acciones que elevan la calidad urbana no se reflejan de inmediato en el mercado. El reto consiste en alinear el valor de mercado con el valor urbano, social y ambiental.
En síntesis, la idea fuerza que atravesó la tertulia fue clara: el urbanismo define hacia dónde debe ir la ciudad; la valuación inmobiliaria debe traducir ese proyecto en señales económicas creíbles, responsables y socialmente útiles. Cuando ambas disciplinas trabajan de manera articulada, la ciudad crece con lógica; cuando se separan, el resultado son parches, burbujas y desigualdad.
Al cierre del encuentro, la Mtra. Nina Carolina Izábal Martínez, Presidenta del Colegio de Urbanistas de México, subrayó la importancia de sostener espacios de diálogo interdisciplinario como este. Señaló que el ECUM impulsa estas tertulias como parte de su compromiso con la reflexión crítica, la actualización profesional y la construcción de ciudades más ordenadas, equitativas y con visión de futuro.
AM.MX/fm
